Как проверить свидетельство о регистрации права собственности

Информация

Права собственности лучше проверять в выписке из ЕГРН

Выписки бывают нескольких видов. Нам подойдет с таким названием — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости. В ней содержаться актуальные сведения о правах собственности на недвижимость. Причем такие сведения, которых нет в открытом доступе на сайте Росреестра. Взгляните на образец.

Вот что может рассказать выписка о квартире из вышеуказанной выписки: 1) Собственник — некая Гребенникова (пункт 1.1); 2) Купила квартиру 22 августа 2008 года (пункт 2.1); 3) 2 ноября 2010 года квартира в залоге у «Акционерного коммерческого банка содействия коммерции и бизнесу» на 180 месяцев (пункт 4.1.2).

  1. Объект права (объект недвижимости).
    — Убеждаемся, что мы посмотрели именно ту квартиру, которую хотели. Сверяем адрес и площадь.
  2. Субъект права (правообладатель).
    — Убеждаемся, что продавец квартиры именно тот человек, который нам нужен. Смотрим его паспорт и сверяем данные. Именно с ним мы будем заключать сделку, и именно с ним нам придется разбираться, если сделка впоследствии окажется оспоренной или недействительной.
    Кроме того, субъектов права (собственников) здесь может быть указано несколько.
  3. Смотрим на Вид права.
    — Нас интересует только «Собственность». Если субъектов в Свидетельстве указано несколько, то собственность указывается – «общая совместная». Если собственность указана «общая долевая», то указывается количество долей в праве (например, «доля в праве 1/2»), и в этом случае у каждого «долевого» собственника на руках будет отдельный Титул.
    Тип собственности будет иметь значение далее, при подписании Договора купли-продажи квартиры (ДКП).
  4. Смотрим на Назначение объекта.
    — Нас интересует только жилое назначение. Бывает, что собственник переводит квартиру в нежилой фонд.
  5. Смотрим Документы-основания получения квартиры в собственность.
    — Нас будет интересовать документ, на основании которого право собственности было получено. Это основной правоустанавливающий документ на квартиру. Его изучением мы займемся на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ.
    — Примечание! Сведения о документе-основании присутствуют не во всех Выписках ЕГРН (об этом далее).
  6. Смотрим на наличие зарегистрированных Ограничений (обременений) права.
    — Обременениями могут являться судебный арест, залог (ипотека), договор ренты и др. Лучше, конечно, если квартира не имеет обременений, но некоторые обременения (об этом на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ) не мешают покупке квартиры.
    — Наличие в Выписке ЕГРП зарегистрированных правопритязаний или судебных споров однозначно указывает нам, что до урегулирования этих вопросов квартиру покупать не следует.
  7. Дата выдачи (в Титуле) или дата государственной регистрации права (в Выписке).
    — Это одна и та же дата, и говорит она о сроке, в течение которого квартира находится в собственности владельца. Чем больше этот срок, тем потенциально менее рискованна покупка такой квартиры. Если же Продавец получил право собственности совсем недавно, то возникает вопрос о причинах такой быстрой перепродажи квартиры. Мы еще поговорим об этом ниже.
    Кроме того, этот срок владения влияет на размер налога при продаже квартиры, который возникает у Продавца в результате сделки.
  8. Смотрим на оформление Свидетельства (документа) в целом.
    — Если Титул выдан до 2015 г., то это цветная «гербовая» бумага с защитными рисунками (мелкий тонкий рисунок, как на денежных банкнотах), водяные знаки на просвет, внятный оттиск гербовой печати УФРС, и подпись регистратора, фамилия которого дублируется рядом, в виде буквенного штампа. А также серия и номер Свидетельства, указанные внизу документа;
    — С 2015 г. Свидетельство о регистрации права выдавалось уже на обычной белой бумаге формата А4, с теми же данными, подписями и штампами.
    — С 15 июля 2016 г. Свидетельства о регистрации права перестали выдаваться Росреестром, их полностью заменила Выписка из ЕГРП (ЕГРН).

  ♦ Как выглядит Выписка из ЕГРН ♦

Вообще-то, даже если нам предъявляют Свидетельство о собственности на квартиру (Титул), то оттуда мы берем лишь первичные данные, требующие проверки. Титул ведь выдавался не вчера, а несколько лет назад, и данные о правах собственности в Росреестре могли измениться.

А проверяются эти данные по свежей Выписке из ЕГРП (ЕГРН), которую мы можем заказать сами, даже без ведома Продавца (например, на нашем сайте – ЗДЕСЬ).

На всякий случай уточним, что есть несколько видов Выписок из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру с разными типами данных из реестра (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии). Например, данные о документе-основании присутствуют не во всех выписках (об этом тоже рассказано по ссылке).

Что может насторожить в первичных данных о собственности?

Несовпадение реальных и регистрационных данных о квартире (адресе, назначении, площади) и о правообладателях, естественно, будет являться стоп-сигналом для продолжения сделки. Но надо иметь ввиду, что в системе регистрации бывают иногда и технические ошибки. Поэтому в подобном случае мы вместе с Продавцом выясняем причину этих несовпадений, и если дело в технических ошибках, вежливо просим Продавца исправить регистрационные данные до сделки.

Еще один стоп-сигнал – это когда право собственности Продавцом было получено совсем недавно. Здесь стоит насторожиться особенно в том случае, если в строке «Документы-основания» (в Титуле или Выписке) значится Договор купли-продажи. То есть если квартира совсем недавно была куплена, и уже снова продается.

Вообще-то никто этого не запрещает, но… подозрения возникают. Мошенники, например, используют быструю перепродажу для того, чтобы скрыть аферу с предыдущей сделкой. Обычно, это сопровождается еще и заниженной ценой. Чтобы узнать, сколько раз и как часто квартира переходила из рук в руки, нужно заказать«расширенную» Выписку из ЕГРН о переходе прав собственности.

Недавно зарегистрированное право собственности Продавца может нас насторожить и в том случае, когда квартира была им получена в наследство. Другие наследники могли опоздать с предъявлением своих прав, и будут тогда предъявлять их уже нам, Покупателю. Обо всем этом рассказано далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

В общем случае, если право собственности Продавца было зарегистрировано более трех лет назад, то наши риски Покупателя сильно снижаются. Почему именно три года? Потому что здесь уже включается понятие срока исковой давности. Да и практика показывает, что если за три года никто не пытался оспорить право собственности Продавца на квартиру, то маловероятно, что это случится в будущем.

Если же по данным «стандартной» и «расширенной» Выписок из ЕГРН мы видим, например, что квартира перепродавалась несколько раз за последние годы, или что на квартиру наложен арест, обеспечительные меры, зарегистрированы судебные правопритязания и т.п., то это резко повышает наши риски, и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Как проверить свидетельство о регистрации права собственностиНа вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, первичную информацию о зарегистрированных правах мы проанализировали, выяснили кто, чем и на основании чего владеет. Заказали и получили Выписку из реестра. Сравнили данные Выписки, Титула и того, что говорит нам Продавец. Похвалили себя за находчивость.

Теперь у нас на очереди главный правоустанавливающий документ Продавца. Его мы будем проверять на следующем шаге.

Оцените статью
Помощь автомобилисту